Sie wollen Mieter loswerden? Folgende Punkte könnten für Sie wichtig sein. Senden Sie mir den Mietvertrag, nennen Sie mir die Probleme und ich mache Ihnen einen Vorschlag wie wir das Problem lösen.
1. Welche Gründe gibt es für eine Räumungsklage?
- Wichtige Gründe für eine Räumungsklage: Schwere Vertragsverstöße des Mieters (z.B. erheblicher Mietrückstand, unrechtmäßige Nutzung), Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses, oder Nutzung ohne gültigen Mietvertrag.
- Gerichtliche Kündigung: Kann bei unbefristeten Verträgen durch den Vermieter erfolgen, wenn ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt, besonders im Anwendungsbereich des MRG.
- Vertragsauflösung im Insolvenzfall
2. Wie ist der Ablauf?
- Räumungsklage: Der Vermieter reicht die Klage ein, woraufhin eine Gerichtsverhandlung anberaumt wird. Erscheint der Mieter nicht, kann ein Versäumungsurteil ergehen.
- Gerichtliche Kündigung: Mieter können Einwendungen erheben. Kommt es zu einem Verfahren, prüft das Gericht die Rechtmäßigkeit.
- Exekutionsverfahren: Ist ein Räumungstitel (Urteil oder gerichtlicher Beschluss) rechtskräftig, kann der Vermieter die Räumungsexekution beantragen.
- Räumungsvergleich: Parteien können sich jederzeit auf einen gerichtlichen Vergleich einigen, der dann vollstreckbar ist.
3. Wie lange dauert es?
- Gerichtliche Verfahren: Eine Räumungsklage führt immer zu einer Verhandlung, deren Dauer von der Komplexität des Falles abhängt. Bei einer gerichtlichen Kündigung ist eine schnelle Räumung möglich, wenn keine Einwendungen erhoben werden oder ein Versäumungsurteil ergeht.
- Exekutionsverfahren: Kann eingeleitet werden, sobald ein rechtskräftiger Titel vorliegt. Verzögerungen sind möglich, wenn ein Antrag auf Aufschiebung gestellt wird.
- Verfall von Titeln: Ein Räumungstitel erlischt nach sechs Monaten, wenn keine Räumungsexekution beantragt wird.
4. Selbsthilfe?
Selbsthilfe ist nicht erlaubt. Der Vermieter darf nicht eigenmächtig handeln, wenn der Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumt. Stattdessen ist ein gerichtliches Verfahren erforderlich, ausser es handelt sich um einen akuten Notfall, wie ein Feuerwehreinsatz. Fragen Sie vor Selbsthilfe unbedingt nach.
- Räumungsexekution: Wenn der Mieter die Wohnung nicht freiwillig zurückgibt, muss der Vermieter einen Exekutionstitel (z.B. Gerichtsurteil, gerichtlicher Beschluss) erwirken und eine gerichtliche Räumungsexekution beantragen. Nur mit diesem Titel darf die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen.
- Eigenmächtiges Vorgehen, wie das eigenständige Entfernen von Personen oder deren Eigentum, ist gesetzlich nicht zulässig und kann rechtliche Konsequenzen für den Vermieter nach sich ziehen.
5. Erfolgsaussichten einer Räumungsklage?
Die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage hängen von verschiedenen Faktoren ab, die sowohl auf den gesetzlichen Grundlagen als auch auf den konkreten Umständen des Einzelfalls basieren. Hier sind einige der häufigsten und potenziell erfolgreicheren Gründe für eine Räumung:
a. Zahlungsverzug (Mietrückstand)
- Erfolgswahrscheinlichkeit: Sehr hoch
- Erklärung: Ein häufiger und gut dokumentierter Grund für eine Räumungsklage ist der Mietrückstand. Wenn ein Mieter mit der Zahlung der Miete über einen längeren Zeitraum im Rückstand ist und auch nach einer Mahnung oder einer Fristsetzung nicht zahlt, kann der Vermieter erfolgreich eine Räumungsklage einreichen. Ein Nachteil könnte sein, wenn der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Mietrückstände ausgleicht, wodurch die Räumung möglicherweise vermieden wird. Hier kommt es auf das Verschulden an. Das kann ich beurteilen.
- Auch im Prozess aufgelaufene Rückstände können geltend gemacht werden. Diese müssen wiederum eingemahnt worden sein. Achtung bei der Formulierung der Mahnung, lassen Sie keinen Zweifel daran, dass der Verzug besteht, eine Stundung wäre ein Fehler.
b. Verzug mit der Wartung, Pflege (z.B. Rauchfangkehrertermine ignorieren)
- Erfolgswahrscheinlichkeit: Sehr hoch
- Erklärung: Ein häufiger und gut dokumentierter Grund für eine Räumungsklage ist das Ignorieren der Kehrtermine und der Wartung der Gastherme. Auch die Übermittlung von im Mietvertrag vorgeschriebenen Wartungsprotokollen ist wichtig. Liegen solche Verstöße gehäuft vor, bedeutet das eine Gefahr für das gesamte Haus.
c. Vertragsverletzungen (z. B. Nichtnutzung der Mietsache, erheblich nachteiliger Gebrauch)
- Erfolgswahrscheinlichkeit: Sehr hoch
- Erklärung: Wenn der Mieter die Mietsache nicht bestimmungsgemäß nutzt oder gegen andere wesentliche Vertragsbedingungen verstößt (z. B. durch Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters), kann dies einen erfolgreichen Grund für eine Räumung darstellen. Ein klarer Verstoß gegen vertragliche Bestimmungen, insbesondere wenn der Mieter nach einer Abmahnung keine Besserung zeigt, stärkt die Position des Vermieters. Wenn die Wohnung demoliert wird, kann eine einstweilige Verfügung beantragt werden. Solange der Mieter Umbauarbeiten durchführt kann eine Unterlassungsklage erhoben werden.
d. Unerträgliches Verhalten des Mieters (z. B. Störung des Hausfriedens, Beleidigungen)
- Erfolgswahrscheinlichkeit: Sehr Hoch
- Erklärung: Wenn ein Mieter wiederholt gegen den Hausfrieden verstößt, etwa durch laute oder störende Verhaltensweisen, Vandalismus oder Drohungen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Hierbei muss der Vermieter in der Regel zuerst abmahnen und eine Frist zur Verhaltensänderung setzen.
e. Eigenbedarf des Vermieters
- Erfolgswahrscheinlichkeit: Mittel bis hoch
- Erklärung: Ein Vermieter kann eine Räumung verlangen, wenn er die Mieträume für sich oder für nahe Angehörige benötigt. Die Erfolgschancen hängen von der Glaubwürdigkeit und der Beweislage ab. Bei langfristigen Mietverhältnissen oder bei Unklarheiten über den tatsächlichen Bedarf kann es jedoch zu Problemen kommen.
f. Illegale Nutzung der Mietsache (z. B. Drogenhandel)
- Erfolgswahrscheinlichkeit: Sehr hoch
- Erklärung: Wenn der Mieter die Mietsache für illegale Aktivitäten nutzt (wie Drogenhandel oder andere kriminelle Handlungen), kann der Vermieter sehr schnell erfolgreich eine Räumungsklage einreichen. Hier handelt es sich um einen schwerwiegenden Verstoß gegen den Mietvertrag, der in der Regel auch zu einer sofortigen Kündigung führt.
g. Zustand der Mietsache (Vandalismus oder erheblicher Schaden)
- Erfolgswahrscheinlichkeit: Sehr Hoch
- Erklärung: Wenn ein Mieter durch Vandalismus oder erhebliche Schäden an der Mietsache die Wohnqualität massiv beeinträchtigt, kann der Vermieter eine Räumungsklage anstreben. Dies setzt in der Regel voraus, dass der Mieter entweder nicht bereit ist, die Schäden zu beheben oder die Mietsache nicht ordnungsgemäß instand hält.
h. Unbegründeter Rückstand mit Betriebskosten
- Erfolgswahrscheinlichkeit: Sehr hoch
- Erklärung: Wenn ein Mieter mit den Betriebskosten in Verzug ist und eine erhebliche Summe nicht bezahlt, kann dies auch zu einer Räumung führen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mietvertrag dies ausdrücklich regelt und der Vermieter rechtzeitig Mahnungen verschickt. Das Verschulden ist zu prüfen.
Die Erfolgschancen sind in der Regel höher, wenn der Vermieter seine Ansprüche klar und gut dokumentiert darlegen kann. Für die Berechtigung des Auflösungsbegehrens nach § 1118 ABGB ist die Sachlage zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung maßgebend.
In jedem Fall ist es besser schon vor dem ersten Schritt anwaltlichen Rat einzuholen, damit es nicht im Nachhinein heißt: Aber Sie haben uns ja nur abgemahnt, sie haben das alles nicht so schlimm gefunden!